W Polsce przywykliśmy do remontów. Przywykliśmy do hałasu, pyłu i ekip budowlanych pojawiających się pod oknami. Wiemy, że ocieplenie budynku czy naprawa elewacji oznacza pewne niedogodności. Problem zaczyna się jednak wtedy, gdy remont trwa nie miesiące, nie lata, lecz ponad dekadę.
Mieszkańcy jednego z bloków zarządzanych przez Spółdzielnię Mieszkaniową „Górnik” w Katowicach od lat żyją w cieniu rusztowań ustawionych wokół budynku. W części mieszkań światło dzienne skutecznie ograniczają siatki zabezpieczające, a mieszkańcy nie kryją frustracji. Według materiału programu UWAGA! TVN, cała historia trwa już niemal 13 lat, a samo rusztowanie stoi pod oknami części lokatorów od ponad trzech lat.
To już nie jest zwykły remont.
To pytanie o granice odpowiedzialności zarządcy nieruchomości oraz o prawa mieszkańców, którzy każdego miesiąca ponoszą koszty utrzymania budynku, ale nie mogą w pełni korzystać z własnych mieszkań.
Wada elewacji czy wada zarządzania?
Początek problemu był stosunkowo typowy. Po wykonaniu termomodernizacji zaczęły pojawiać się niepokojące sygnały dotyczące stanu elewacji. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził zagrożenie związane z odspajaniem się fragmentów ocieplenia, co wymagało zastosowania zabezpieczeń.
Rusztowanie miało być rozwiązaniem tymczasowym.
Tymczasowość trwa jednak od lat.
Spółdzielnia tłumaczy, że prowadzi wieloletni spór z wykonawcą i nie chce utracić możliwości dochodzenia roszczeń związanych z wadliwie wykonanymi pracami. Z jej perspektywy pozostawienie istniejącego stanu pozwala zabezpieczyć materiał dowodowy potrzebny w postępowaniach sądowych.
Problem polega na tym, że mieszkańcy nie są stroną tego sporu.
To oni każdego dnia patrzą przez okna na rusztowania, funkcjonują w ograniczonym dostępie do światła dziennego i żyją w budynku, który od lat przypomina plac budowy.
Interes spółdzielni kontra interes mieszkańców
W całej sprawie najciekawsze jest nie to, kto odpowiada za wadliwą elewację.
Najważniejsze jest pytanie, czy interes procesowy spółdzielni może przez wiele lat dominować nad prawem mieszkańców do normalnego korzystania z lokali.
Prawo spółdzielcze nie daje zarządowi nieograniczonej swobody działania. Zarząd jest zobowiązany prowadzić sprawy spółdzielni z należytą starannością i w interesie jej członków. Oznacza to konieczność uwzględniania nie tylko aspektów finansowych i procesowych, ale również codziennych skutków podejmowanych decyzji.
Jeżeli mieszkańcy przez lata ponoszą konsekwencje określonej strategii procesowej, mają pełne prawo pytać, czy rzeczywiście była to jedyna możliwa droga.
Zwłaszcza że – jak wynika z wypowiedzi przedstawicieli wymiaru sprawiedliwości przywoływanych w reportażu – sąd nie zakazał wykonania naprawy elewacji. Oznacza to, że teoretycznie możliwe było przeprowadzenie prac naprawczych, a następnie dochodzenie kosztów od wykonawcy na drodze sądowej.
Mieszkanie to nie magazyn dowodów
W polskich sporach budowlanych często słyszymy o konieczności zabezpieczenia dowodów.
To ważne.
Tylko że mieszkania nie są magazynami dowodów procesowych. Ich podstawową funkcją jest zapewnienie ludziom normalnych warunków życia.
Prawo własności oraz spółdzielcze prawa do lokali nie sprowadzają się wyłącznie do możliwości zameldowania się pod określonym adresem. Obejmują również możliwość spokojnego korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Trudno uznać za normalne korzystanie z mieszkania sytuację, w której przez lata za oknem znajduje się konstrukcja ograniczająca dostęp światła i poczucie prywatności.
Jeszcze trudniej zaakceptować taki stan, gdy mieszkańcy nie mają wpływu na tempo prowadzonych postępowań sądowych.
Czy mieszkańcy są bezradni?
Zdecydowanie nie.
Członkowie spółdzielni mają prawo żądać pełnej informacji o stanie spraw związanych z inwestycją, prowadzonymi procesami oraz kosztami ponoszonymi przez spółdzielnię.
Mogą domagać się:
- przedstawienia harmonogramu działań naprawczych,
- informacji o kosztach sporów sądowych,
- dokumentów dotyczących ekspertyz technicznych,
- wyjaśnienia, dlaczego wybrano określoną strategię działania,
- przedstawienia alternatywnych wariantów rozwiązania problemu.
Mają również możliwość kierowania spraw do rady nadzorczej, uczestniczenia w walnych zgromadzeniach oraz kontroli działań organów spółdzielni.
W sytuacjach skrajnych nie można wykluczyć także roszczeń odszkodowawczych, jeśli długotrwałe zaniedbania doprowadziły do konkretnych szkód majątkowych.
Czy były inne rozwiązania?
To pytanie powinno wybrzmieć najmocniej.
Bo nawet jeśli przyjąć, że spółdzielnia działała w celu ochrony interesów finansowych swoich członków, pozostaje kwestia proporcji.
Czy nie można było:
- wykonać remontu zastępczego i dochodzić zwrotu kosztów od wykonawcy,
- skorzystać z finansowania pomostowego,
- uruchomić środków z polis ubezpieczeniowych,
- ograniczyć zakres rusztowań wyłącznie do najbardziej zagrożonych fragmentów elewacji,
- prowadzić bardziej intensywnego nadzoru nad przebiegiem sporów?
Każde z tych rozwiązań generowałoby koszty, ale również obecna sytuacja ma swoją cenę.
Płacą ją mieszkańcy. Codziennie.
Najdroższy cień w Polsce
To historia o tym, jak łatwo w wielkich organizacjach zarządzających tysiącami mieszkań zgubić człowieka stojącego po drugiej stronie decyzji.
Dla zarządu spółdzielni rusztowanie może być elementem strategii procesowej, ale dla mieszkańca jest widokiem za oknem każdego poranka.
Dla prawników jest materiałem dowodowym, ale dla rodziny mieszkającej na parterze lub pierwszym piętrze jest codziennością trwającą od lat.
I właśnie dlatego po trzynastu latach pytanie nie powinno już brzmieć: „Kto odpowiada za wadliwą elewację?”.
Powinno brzmieć:
„Czy ktokolwiek policzył koszt społeczny trzynastu lat życia za rusztowaniem?”
Bo nawet najlepszy proces sądowy nie zwróci mieszkańcom lat spędzonych w cieniu konstrukcji, która miała być tylko tymczasowym zabezpieczeniem.