Podczas analizy pozyskanych danych trafiliśmy na czynsz, który wyglądał jak pomyłka: 152,09 zł/m² w mieszkaniu należącym do miejskiej spółki. Szybko okazało się, że nie jest to jedyna wysoka stawka w tym zasobie. Przy innych lokalach pojawiały się kwoty przekraczające 90 i 110 zł za metr kwadratowy.
Nie chodzi o apartament premium ani prywatnego właściciela. Chodzi o lokale Gdańskiej Infrastruktury Społecznej - spółki należącej do Gminy Miasta Gdańska. Dlatego poprosiliśmy GIS o potwierdzenie, czy wskazane stawki są prawidłowe, oraz o wyjaśnienie, z czego składa się czynsz.
Gdańska Infrastruktura Społeczna Sp. z o.o. nie jest prywatnym właścicielem mieszkań. To jednoosobowa spółka Gminy Miasta Gdańska, powołana w 2006 roku m.in. po to, by realizować miejską politykę mieszkaniową i wspierać budowę nowych mieszkań komunalnych.
Pierwotną misją spółki było zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gdańska. Obecnie GIS opisuje swoją misję szerzej: jako zaspokajanie potrzeb w zakresie infrastruktury społecznej dla lokalnej wspólnoty samorządowej Miasta Gdańska.
Dlatego pytanie o czynsz nie jest tutaj wyłącznie pytaniem o cenę. To także pytanie o przejrzystość zasad, według których miejska spółka wycenia korzystanie z lokali znajdujących się w publicznym zasobie.
Najpierw: wszystko się zgadza
W piśmie z 7 kwietnia 2026 r. GIS uspokaja:
„Potwierdzamy, że stawki czynszu podane w piśmie L. dz. GIS/0428/03/2026 z dnia 10 marca 2026 r. są prawidłowe.”
A skąd różnice? Spółka tłumaczy:
„Ich zróżnicowanie wynika z okresu najmu, powierzchni lokalu oraz decyzji Zarządu Spółki.”
To elegancka urzędowa formuła. Problem polega tylko na tym, że po jej przeczytaniu nadal nie wiadomo, dlaczego metr kwadratowy mieszkania kosztuje ponad 100 zł, podczas gdy zdecydowana większość czynszów w Polsce nawet nie zbliża się do takich poziomów.
Przy ul. św. Ducha 31A/35 GIS dodaje jeszcze:
„Różnica w stawce czynszu w przeliczeniu na 1 m² wynika z różnicy w powierzchni pomiędzy lokalami w tym samym budynku.”
Czyli metr kwadratowy różni się od innego metra kwadratowego dlatego, że mieszkania mają różne powierzchnie. Matematyka patrzy na to z rosnącym niepokojem.
Potem: koszty okazują się znacznie niższe
W kolejnym piśmie, z 20 kwietnia 2026 r., GIS przedstawia składniki wpływające na wyliczenie czynszu. Wśród nich znalazły się:
- koszty eksploatacji,
- wynagrodzenie zarządcy i fundusz remontowy,
- podatek od nieruchomości,
- media,
- abonament RTV i internet,
- amortyzacja,
- ubezpieczenie.
I właśnie tutaj zaczyna się najciekawsza część całej historii.
Po zsumowaniu przekazanych składników miesięczne koszty utrzymania mieszkań odpowiadały stawkom około 22–45 zł/m². Tymczasem wcześniej podane czynsze wynosiły:
- ul. św. Ducha 31A/35 – 91,07–152,09 zł/m²,
- ul. św. Ducha 44/46 – 118,08 zł/m²,
- ul. Ogarna 35/36 – 113,13 zł/m².
| Adres lokalu | Pow. | Stawka | Czynsz miesięczny | Suma z GIS | Różnica | % nierozpisane |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ul. Św. Ducha 31A/35 | 27,73 m² | 91,07 zł/m² | 2 525,37 zł | 988,88 zł | 1 536,49 zł | 60,84% |
| ul. Św. Ducha 31A/35 | 15,53 m² | 152,09 zł/m² | 2 361,96 zł | 703,77 zł | 1 658,19 zł | 70,20% |
| ul. Św. Ducha 44/46 | 21,81 m² | 118,08 zł/m² | 2 575,32 zł | 951,91 zł | 1 623,41 zł | 63,04% |
| ul. Ogarna 35/36 | 25,80 m² | 113,13 zł/m² | 2 918,75 zł | 1 004,60 zł | 1 914,15 zł | 65,58% |
Różnice są więc nie kosmetyczne, ale wielokrotne. I trudno uznać je za zwykłe „zaokrąglenie” albo drobną rozbieżność metodologiczną.
Na tle Polski? To już poziom niemal niespotykany
Cała sprawa wygląda jeszcze bardziej niezwykle po zestawieniu jej z danymi zbieranymi przez LustroCzynszowe.pl z całej Polski.
Według zgromadzonych danych rozkład stawek czynszowych wygląda następująco:
- 0,00 - 12,16 zł/m² — 77,6% wszystkich przypadków,
- 12,16 - 24,32 zł/m² — 20,8%,
- 24,32 - 36,47 zł/m² — 1,4%,
- powyżej 36,47 zł/m² — zaledwie 0,1% danych.
Innymi słowy: czynsze przekraczające 36 zł/m² należą w Polsce do absolutnych wyjątków.
Tymczasem mieszkania zarządzane przez GIS osiągają poziomy:
- 91,07 zł/m²,
- 113,13 zł/m²,
- 118,08 zł/m²,
- a nawet... 152,09 zł/m².
To nie są już stawki „powyżej średniej”. To wartości wielokrotnie wyższe od praktycznie całego zakresu danych zbieranych w kraju.
W praktyce oznacza to, że mieszkania przy ul. św. Ducha 31A/35, ul. św. Ducha 44/46 czy ul. Ogarna 35/36 funkcjonują w czynszowej rzeczywistości niemal całkowicie oderwanej od danych obserwowanych na rynku mieszkaniowym.
Na końcu pojawia się „marża”
Po zwróceniu uwagi na rozbieżności GIS odpowiada w piśmie z 6 maja 2026 r.:
„Stawki czynszu najmu nie obejmują wyłącznie kosztów wykazanych zgodnie z Pana wcześniejszym wnioskiem w zestawieniu przekazanym przez Spółkę wraz z pismem z dnia 20.04.2026 r.”
A dalej:
„Pozostałe składniki kalkulacji czynszu, w szczególności marża i koszty pośrednie związane z najmem, są kalkulowane indywidulanie i zależą od wielu czynników, między innymi od okresu najmu, powierzchni danego lokalu oraz aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.”
To właśnie tutaj pojawia się klucz do całej zagadki. Okazuje się bowiem, że przedstawione wcześniej koszty nie stanowią pełnej podstawy czynszu. Dochodzą jeszcze bliżej nieokreślone elementy: marża, koszty pośrednie, sytuacja rynkowa oraz indywidualna kalkulacja.
Co ciekawe, GIS jednocześnie wyjaśnia:
„We wskazanych przypadkach pozostałe składniki kalkulacji czynszu, inne niż wskazane w zestawieniu przekazanym w dniu 20.04.2026 r., nie są określane w stałej wysokości dla danego lokalu, w związku z czym nie jest możliwe wskazanie ich jednej wartości.”
Czyli istnieją składniki mające wpływ na końcową stawkę, ale nie da się wskazać ich jednej konkretnej wartości. Są częścią kalkulacji, lecz jednocześnie pozostają poza prostym i przejrzystym wyliczeniem.
Nieścisłości? Według GIS - żadnych
Najbardziej zaskakujący fragment pojawia się jednak na końcu korespondencji. Po wskazaniu wielokrotnych różnic między kosztami a finalnymi stawkami GIS odpowiada:
„Wskazane wcześniej średniomiesięczne stawki czynszu zostały podane prawidłowo, jak również pozostałe informacje nie zawierały nieścisłości ani błędów, które wymagałyby sprostowania.”
I tak historia zatacza koło.
Stawki są prawidłowe. Koszty są znacznie niższe. Różnica wynika z elementów, których nie można wskazać jedną wartością. A nieścisłości — według spółki — nie ma żadnej.
W prywatnej firmie można by wzruszyć ramionami i powiedzieć: „taka polityka cenowa”. Problem w tym, że mówimy o miejskiej spółce Gminy Gdańsk zarządzającej mieszkaniami należącymi do publicznego majątku.
A gdy publiczny podmiot pokazuje obywatelom jedynie część kalkulacji, podczas gdy reszta pozostaje zmienna, indywidualna i trudna do uchwycenia, pojawia się fundamentalne pytanie:
czy mieszkańcy naprawdę wiedzą, jak ustalane są czynsze w mieszkaniach należących do miejskiego zasobu?
Zobacz szczegóły dotyczące mieszkań: ul. św. Ducha 31A/35, ul. św. Ducha 44/46, ul. Ogarna 35/36 oraz profil zarządcy: Gdańska Infrastruktura Społeczna Sp. z o.o..